Fra Frederiksberg Kommune

16. november 2001

 Notat   

 Lovgrundlag:

Offentlig støtte til byfornyelse er hidtil blevet ydet efter bestemmelsen i § 59 i lov om byfornyelse og boligforbedring, som fortsat er gældende for byfornyelsesbeslutninger, hvor der fra staten er meddelt bindende tilsagn inden 1. juli 1998. For så vidt angår ejerboliger følger det af § 59, stk. 3 og 6, at den del af byfornyelsesudgifterne, som skal finansieres af ejerne, er de udgifter, der vedrører arbejder, der medfører en forøgelse af ejendommens værdi.

 Det følger af afsnit III, pkt. 3.2.1. i Boligministeriets  cirkulære nr. 92 af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring, at de enkelte ejerlejligheders værdistigning som følge af byfornyelsen fastsættes skønsmæssigt, og at der ved skønnet skal tages udgangspunkt i den pris, omregnet på kontantbasis, som ejendomme af tilsvarende art og kvalitet omsættes til i det pågældende område.

 Til brug for skønnet har kommunen hidtil anmodet ejendommens ejer om at indhente én eller flere ejendomsmægleres vurderinger af ejerlejlighedernes værdi henholdsvis før og efter gennemførelse af de projekterede byfornyelsesarbejder. Herudover indhentes som regel vurdering fra Vurderingsmyndigheden.

Efter § 59 i den nye lov om byfornyelse, som gælder for beslutninger efter ovennævnte dato, udgør de værdiforøgende forbedringsudgifter, som skal finansieres af ejerne, de støtteberettigede udgifter, som medfører er forøgelse af ejerlejlighedernes handelsværdi.

 Der er ikke med hjemmel i den nye lov udstedt regler svarende til ovennævnte støttecirkulære, men eftersom formuleringen af bestemmelsen i § 59 svarer til den hidtil gældende bestemmelse, kan der fortsat ved fastsættelsen af den værdiforøgende forbedringsudgift tages udgangspunkt i den pris, omregnet på kontantbasis, som ejendomme af tilsvarende art og kvalitet omsættes til i det pågældende område.

 Den faktiske prisudvikling:

Prisniveauet for ejerlejligheder i Svømmehalskvarteret har været stærkt stigende gennem en årrække. Dette har givet anledning til tvivl om, hvorvidt  de indhentede ejendomsmæglervurderinger har givet et retvisende billede af byfornyelsens indflydelse på handelspriserne, og man har derfor gennemgået en række byfornyede ejerlejlighedsejendomme med henblik på at undersøge, hvordan de faktiske handelspriser har udviklet sig i forhold til den almindelige prisudvikling på Frederiksberg og i forhold til mæglernes vurderinger af lejlighedernes værdistigning som følge af byfornyelse.

For så vidt angår den almindelige prisudvikling, viser tal indhentet fra Realkreditrådets hjemmeside den 7. september 2001, at den gennemsnitlige m²-pris på ejerlejligheder på Frederiksberg siden 1. kvartal 1995 er steget med 135 pct. – oversigt vedlægges.

Direktoratet har gennemgået samtlige handler foretaget siden 1. kvartal 1995 i 11 byfornyede ejerlejlighedsejendomme, og kan på den baggrund konstatere følgende:

·        De gennemsnitlige stigning i handelspriserne som følge af byfornyelse (d.v.s. efter at prisstigning svarende til den almindelige konjunkturstigning er fratrukket) udgør for de enkelte ejendomme mellem 2.247 og 6.918 kr. pr. m².

·        For de samme ejendomme lå mæglernes vurdering af lejlighedernes handelsværdistigning som følge af byfornyelse mellem 520 og 2.078 kr. pr. m². I den sag, hvor mægleren kom tættest på den faktiske gennemsnitlige prisudvikling var differencen 650 kr. pr. m², mens differencen i de øvrige sager lå mellem 1.200 kr. og 6.340 kr. pr. m².

 Det må på den baggrund konkluderes, at ejendomsmæglerne ikke har evnet at forudse, hvilken indflydelse byfornyelsen har haft på handelspriserne i kvarteret, og det må anbefales, at man for fremtiden benytter sig af andre instrumenter eventuelt suppleret af en ejendomsmæglervurdering.

 Gennemgår man de samme 11 ejendomme, med henblik på at sammenligne de arbejder, som er udført, med de faktiske handelsværdistigninger og ser bort fra de ejendomme, hvor kun en enkelt handel har kunnet indgå i beregningerne, tegner der sig følgende billede:

I ejendomme, som er renoveret på tag og fag – det vil sige udskiftning/istandsættelse af tag, facaderenovering, udskiftning/reparation af vinduer og istandsættelse af udvendige døre, er handelspriserne steget med gennemsnitlig ca. 2.500 kr. pr. m². Er der herudover udført f.eks. gavlisolering, installeret fjernvarme eller udskiftet installationer tilfører dette kun ejendommen en mindre værdistigning, mens meget synlige arbejder, som f.eks. renovering af trapperum får prisen til at stige med  yderligere ca. 1.000 kr. pr. m². Etablering af badeværelse giver derimod i sig selv en ganske betydelig værdistigning på helt op til ca. 2.500-3.000 kr. pr. m².

 I en enkelt ejendom, Rolfsvej 14-16, hvor byfornyelsen er afsluttet for mindre end et år siden, er handelspriserne steget langt mere end gennemsnittet, og dette på trods af, at ejendommen alene er renoveret på tag og fag. Det samme gør sig til en vis grad gældende for Folkvarsvej 7. Det er direktoratets vurdering, at dette blandt andet skyldes ejendommenes beliggenhed ganske tæt på Falkoner Allé, og at vi må forvente en lignende udvikling for andre ejerlejligheder i karre 27 og 24. Indtil dette kan dokumenteres, kan det anbefales at benytte følgende vejledende nøgletal i forbindelse med den skønsmæssige fastsættelse af de værdiforøgende forbedringsudgifter:

  Forslag til nøgletal:

  Ovennævnte vil eksempelvis medføre følgende værdiforøgelser for lejligheder på henholdsvis 50 og 75 m²: